遺産分割協議の流れ
一般に、中小企業の経営者が金融機関から融資を受ける場合は「保証協会付き」になります。
信用保証協会は各都道府県の外郭団体で、中小企業に対する金融の円滑化を図ることを目的として設立された公的機関です。
保証料は、企業が金融機関経由で保証協会に支払います。
金融機関にとってみれば、公的機関が保証している債権なので安全です。
３か月以上の返済が未納であったり、企業が破綻したときには、保証協会が企業に代わって金融機関に元金を全額返済します。
この段階になると、リスケについては保証協会と交渉することになります。
返済がストップしたまま６か月が過ぎると、裁判所から競売開始決定の通知が届きます。
しかし、この段階でもあきらめる必要はありません。
協力者に競売で競り落としてもらえ保証協会付きでない債務は、返済が滞ったときに担保をとられるか、または連帯保証人に請求がいきます。
連帯保証人がいる場合は、リスケ交渉について事前に保証人に説明し、了解を得ておかなければなりません。
連帯保証人が承諾しないために実行に移せないケースもあるので、普段からコミュニケーションをきちんととっておくのが得策です。
さらにいうなら、リスケがうまくいかなかったときのことも想定して、担保の保全をしておかなければなりません。
その手段の一つとして有効なのが、次に説明する「無剰余」です。
ば、他人の手に渡らずに買い戻すことも可能です。
なお、自宅など担保物件を手放してもかまわないのなら競売を拒否する必要はありません。
債務額から競売での売却代金を差し引いた残りの債務との付き合い方を考えればいいだけです。
返済が滞ったままなにも対処しないでいると、金融機関は担保にした不動産の時価と残債がどういう比率になっているかを調べます。
たとえば不動産の時価が３０００万円で、元金６００万円が未返済であれば、売却すれば１００％回収できます。
そこで競売にかけるというわけです。
このように担保の価値が債務額より大きい状態を、担保に「剰余がある」といいます。
時価５０００万円の不動産を担保に、Ａ銀行に２５００万円、Ｂ銀行に１５００万円の債務があるとします。
これは１０００万円の剰余がある状態です。
Ｙさんの場合、長男の自宅を調べたところ時価は３０００万円、住宅ローンの残債が１５００万円あるとわかりました。
これは「剰余」がある状態です。
このままにしておくと、万一、Ｙさんの会社が破綻したときには保証人となっている長男の自宅を金融機関にとられてしまいます。
ここで、さらにＣ金融から同じ担保で１０００万円を借りたとします。
このＣ金融への返済が滞った場合、Ｃ金融は担保不動産を競売にかけ、回収をはかります。
しかし、同じように時価５０００万円の担保で、Ａ銀行から３０００万円、Ｂ銀行から１０００万円、Ｃ銀行から１５００万円と合計で５５００万円の債務があるとします。
担保価値以上におカネを借り、余りがない状態です。
これを「無剰余」といいます。
この無剰余の状態で、さらにＤ金融からおカネを借りて返済できなくなったとしても、担保不動産が取られることはありません。
抵当権は設定した順に優先順位がつけられるので、裁判所はＡ銀行から順に配当し、Ｃ銀行に払ったところでおしまいとなります。
Ｄ金融は競売にかけても回収できないので、やるだけ無駄になるわけです。
経営者自身の不動産を守るときにも無剰余は有効です。
ただし、これはメインバンク以外の金融機関に対してのみ有効な手法となります。
また、金融機関とのリスケ交渉がはじまる前に手続きをしておかないと「詐害行為」ととられることもあります。
実行する前に、ターンアラウンド・スペシャリストや不動産の専門家に相談してみてください。
剰余がある場合、知人や親戚あるいは協力的な金融機関から、その不動産を担保におカネを借りて無剰余にしておけば競売にかけられずにすみます。
Ｙさんの長男は、奥さんの兄弟から自宅を担保にして１８００万円を借りることにしました。
これで無剰余にでき「債務の池」から救い出すここから、いよいよ外科的な治療がはじまります。
「任意売却」という手段を使い、担保となっている不動産から抵当権を抹消させます。
債務者、担保をとっている金融機関、担保物件を買ってくれる第三者が、担保となっている不動産の売買価格などについて話し合い、合意したうえで、債務者は第三者に不動産を売却します。
第三者から受け取った売買代金を債務者が金融機関に支払うと、金融機関は抵当権を抹消します。
これが任意売却です。
物件を買い取る第三者は、家族や親戚、知人など、あらかじめ協力してくれる人をみつけることです。
金融機関が任意売却に応じるのは、担保物件を競売にかけたところで、いまは実勢価格の６－７割ぐらいしか回収できないからです。
任意売却なら実勢価格に近い値段での売却が可能になり、回収できる金額も大きくなります。
少しでも多くのおカネを回収できる任意売却は、金融機関にとっても有利な方法なのです。
Ｙさんの自宅は、７０００万円まで時価が下がっていました。
私が自宅を任意売却するよう提案すると、Ｙさんは「不動産の時価以上の債務があるのに、買う人がいるのか？」と疑問を投げかけてきました。
買う側は、もちろんバブル期の高騰した値段を払ってくれるわけではありません。
７０００万円の不動産に対して２億円の債務があったとしても、２億円を支払ってくれるわけでもありません。
不動産の売却は、金融機関を相手にどうどうと交渉できる条件だということです。
ただし、ここで用いるのは競売ではなく任意売却という手段です。
私は担保の話をするときに、よく「債務の池から不動産を救い出す」と表現します。
バブル期に５０００万円で購入した自宅が、いまは１０００万円まで下落したとします。
実勢価格以上の担保がつき、池に沈んでいる状態です。
不動産の価値は１０００万円しか「それでも、７０００万円もポーンと支払えるような金持ちが、身近にいない」Ｙさんのためらう気持ちも当然です。
何千万円もの大金ですから、一括で支払うことは実際には無理な相談です。
これは、住宅ローンを第三者に組んでもらえば解決できます。
可能であれば、Ｙさんがその月々の返済額を相手に渡せば、買った人は少しも懐が痛まなくてすみます。
ここまで説明して、Ｙさんはすべてを理解しました。
あちこちに打診した結果、運よく義理の弟が買ってくれることになり、金融機関も任意売却に応じました。
こうして、自宅の抵当権をはずすことに成功したのです。
ただし、これではまだ解決したとはいえません。
１億３０００万円の債務は残ったままです。
任意売却は、債務者にとっては抵当権をはずしてもらえるのがメリットですが、金融機関にとっては一つリスクを背負うことになります。
金融機関は残債も返済するよう要求してきますが、返済が滞ったときにとるべき担保はありませんから、債務者に資産がなければなにも回収できない事態になってしまいます。
これが「無担保債権化」です。
もともと不良債権であったものが、無担保債権化によって、さらに回収が困難な不良債権になってしまったのです。
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